L'investisseur peut réaliser un investissement direct ou indirect.
L’immobilier en direct
La résidence principale
Maison ou appartement, en passant ou non par du foncier en direct, la résidence principale constitue un élément patrimonial de vie important.
L’immobilier de rapport
Acquisition immobilière dans l’ancien
1 - Régime de droit commun
Acquérir dans l’ancien est en règle générale moins coûteux qu’acquérir dans le neuf.
Aussi, l’investisseur dans le cadre du régime réel d’imposition peut trouver un avantage fiscal qui est de déduire des revenus fonciers les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, des primes d’assurance, des charges de copropriété ou encore des frais versés pour la rémunération du gardien, ou encore des tiers comme une agence immobilière. Comme exemple de dépenses de réparation, on peut citer la remise en état du gros-œuvre (toiture, façades, etc...), des canalisations ou de l'installation électrique.
Les revenus fonciers générés par plusieurs bien mis en location peuvent être cumulés pour permettre de bénéficier de la loi de droit commun.
Le régime réel s’impose de fait au-delà de 15 000 € de revenus fonciers par an qui permet une déduction des charges des revenus encaissés. Les frais de gestion et d’administration du bien immobilier peuvent être déduits des revenus perçus pour minimiser l’assiette imposable.
Jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers par an, il est possible d’utiliser le régime micro-foncier, qui permet un abattement de 30 %. Les charges ne sont dans ce cas pas déductibles au réel.
Dans le cas où les charges sont supérieures aux loyers perçus, on peut alors utiliser le déficit foncier, dans la limite de 10 700 € par an. Les surplus de déficit peuvent être reportés (sur les revenus de même nature) pendant 10 ans.
Placement Argent Patrimoine vous conseille d’opter pour le régime réel d'imposition car si aujourd’hui ou dans le futur vous avez des dépenses qui sont supérieures au montant représenté par cet abattement de 30 % et bien vous pourrez les inscrire en charges et en conséquence diminuer votre excédent voire arriver à un déficit.
Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Maison ancienne
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2 - Défiscalisation
Plusieurs dispositifs existent pour vous permettre de bénéficier d'une réduction d'impôts. Faisons le point sur trois d'entre eux : le dispositif Denormandie, le dispositif Malraux et la Location Meublée non professionnelle (LMNP).30 juin 2020
La loi Denormandie
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Ce logement doit être notamment situé dans certaines communes.
La réduction d'impôt concerne les logements suivants :
Logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration
Local transformé en usage d'habitation
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
Période de l'investissement
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023.
Nature des travaux à réaliser
Vous devez procéder à un des travaux suivants dans le logement :
Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels)
Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres
Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage)
Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal: Ensemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge).
Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
Le logement doit être loué nu (non meublé) comme habitation principale.
Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.
La durée de l'engagement de location doit être de 6, 9 ou 12 ans.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds réglementaires suivant les zones A, A bis, B1, B2.
Plafond
La réduction d'impôt est calculée en prenant en compte les éléments suivants :
Coût d'acquisition du logement plafonné à 300 000 €
Plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.
Taux de la réduction d'impôt
Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.
Durée 6 ans réduction de 12 % du bien acquis
Durée 9 ans réduction de 18 % du bien acquis
Durée 12 ans réduction de 21 % du bien acquis
La Loi Malraux
Pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux, les travaux devront concerner un bâtiment situé en zone éligible et être réalisés sur l'immeuble entier. L'immeuble devra ensuite être mis en location à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum.
La loi Malraux permet une réduction d’impôt des travaux de restauration d’un logement à hauteur de 30 % maximum, le montant des travaux pris en compte pour le calcul de la défiscalisation est de 100 000 € par an (soit une réduction d’impôt plafonnée à 30 000 € par an).
Cette réduction d'impôt est de 22% pour les immeubles situés dans les « zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager » (ZPPAUP) et de 30 % pour les immeubles situés dans les « secteurs sauvegardés ».
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Vous pouvez investir sur un programme neuf et sur programme ancien.
Un actif LMNP ancien sera déjà détenu par un propriétaire et vous rachetez donc le bien en cours d’exploitation.
LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :
Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile: Du 1er janvier au 31 décembre. Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l'exercice comptable est faite en cours d'année. En cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté.
Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est déterminé par le foyer fiscal: Ensemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge) et il doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l'activité est exercée à titre professionnel et habituel.
Le loueur en meublé professionnel n'est pas obligé d'être inscrit au registre du commerce et des sociétés.
L'acquisition immobilière dans le neuf :
Le législateur a de tous temps offert des avantages en matière fiscale à l’investisseur immobilier. soit pour orienter la politique du logement soit pour relancer l’économie, ne dit on pas « quand le bâtiment va, tout va » entendez par là que le bâtiment comme certes beaucoup d’autres activités est créateur d’emplois induits.
Dans un passé relativement récent, il y avait les lois Méhaignerie, Périssol, Robien, Besson, Duflot, Scellier.
Aujourd'hui, les lois de défiscalisation les plus courantes dans l’immobilier d’habitation neuf ou en l’état futur d’achèvement sont : Loi Pinel et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
Loi Pinel
La loi Pinel remplace la loi Duflot et permet, contrairement à l’ancienne, de louer son bien à ses proches et sa famille : ascendants comme descendants. Il y a donc possibilité de louer le bien aux enfants, petits enfants ou encore parents ou grands parents.
Entrée en vigueur en Septembre 2014, la Loi Pinel a pour objectif de stimuler la construction de logements neufs dans des zones tendues, là où la demande locative est supérieure à l'offre. Les loyers et les ressources du locataire sont encadrés, les loyers sont plafonnés. Chaque contribuable français peut investir dans un bien immobilier neuf ou en VEFA et s’engager à le louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans. En contre partie, il déduit de ses impôts un pourcentage proportionnel à son engagement de 12, 18 ou 21%.
Les réductions d'impôts maximales sont les suivantes pour un investissemant maximal de 300 000 € :
12% du montant du bien pour un engagement de location de 6 ans soit 36 000 € (6000 € par an) de réduction d’impôt
18% du montant du bien pour un engagement de location de 9 ans soit 54 000 € de réduction d’impôt
21% du montant du bien pour un engagement de location de 12 ans soit 63 000 € de réduction d’impôt
Loi Pinel Outre-Mer
La défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel Outre-Mer réside dans l’application d’une réduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% du prix d’acquisition du logement dans la limite de 300.000 € (prix immobilier auquel s’ajoute les frais de notaire) en fonction de la durée d’engagement de location retenue.
Cette réduction d’impôt est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon la durée de location convenue par l’acquéreur
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
Cette loi concerne l’investissement dans les résidences de tourisme, pour étudiants, pour personnes âgées. Le loueur est non professionnel s’il retire moins de 23 000 € de revenus de l’activité de location et moins de 50 % de son revenu global sinon il est loueur professionnel (LMP). Le bail commercial de 9 ans minimum est signé avec l’exploitant gestionnaire de la résidence.
Avantage fiscal : L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 18 % (en 2011) du prix d’acquisition dans la limite d’un plafond de 300 000 €. En 2012, le taux de réduction est de 11 %. La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans. Si la réduction d’une année est supérieure à l’impôt de l’année, l’excédent est imputé sur les six années suivantes. L’investisseur récupère la TVA de 19.60 %. (Attention le bénéfice de la TVA n’est acquis qu’au bout de 20 ans, si l’investisseur vend avant, il doit la rendre au fisc prorata temporis. Les résultats rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Un compte d’exploitation doit être réalisé ce qui permet de déduire les charges de cette activité : entretien, assurances, intérêts d’emprunts …La pratique de l’amortissement est autorisée.
L’immobilier indirect
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Les SCPI qui sont autorisées à faire appel à l’épargne publique acquièrent et gèrent des biens immobiliers locatifs pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales. Elles sont soit à capital fixe ou soit à variable. Dans les SCPI à capital variable, les souscriptions sont prises à tout moment tant que le capital n’est pas atteint. Dans les SCPI à capital fixe, les souscriptions sont prises au moment d’une augmentation de capital. Dès que l’augmentation de capital est atteinte, la souscription est stoppée.
Les SCPI sont connues aussi sous la dénomination de pierres papier.
Il y a trois types de SCPI qui correspondent à des objectifs de placement différent.
SCPI de rendement
Leur patrimoine est composé de bureaux, d’entrepôts, de locaux commerciaux, d'hôtels et de maisons de retraite. En règle générale, elles sont toutes diversifiées mais certaines sont plus axées sur telle ou telle catégorie. Les implantations sont aussi variées : Paris, la petite et la grande couronne, la province et/ou les pays étrangers. Les revenus souvent trimestriels qui sont des revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
SCPI de valorisation
Leur patrimoine se compose d’immeubles d’habitation. Le but est de vendre le bien au bout d’une quinzaine d’années ou autre période afin d’en retirer une plus value. En conséquence, il est rare que des SCPI de valorisation distribuent des revenus.
SCPI fiscales
Ces SCPI suivent le régime fiscal des lois de défiscalisation.
Conseils relatifs aux SCPI :
Si vous avez envie de diversifier votre patrimoine avec de l’immobilier et qu’il vous est difficile d’acquérir de l’immobilier en direct, Placement Argent Patrimoine vous conseille d’acquérir des parts de SCPI en fonction de vos objectifs.
Le prix d’une part est souvent inférieur à 1000 €. Par exemple, vous pouvez acquérir des parts de SCPI de rendement distribuant des revenus entre 4 et 6 %. Vous pouvez souscrire auprès des sociétés de gestion ou auprès de votre ou vos banques. Comparez et faites votre choix. Renseignez vous sur leur composition et sur leur frais de souscription. Attention, acheter une SCPI est un investissement à moyen ou long terme. La revente peut prendre plusieurs mois et il y a des droits d’enregistrement lors de cette revente.
OPCI (Organisme de Placement Immobilier)
Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier. Leur création date de 2007, C’est un placement non côté géré par une société qui a en gestion un patrimoine à dominante immobilière.
De par sa composition mixte, un OPCI peut être soumis à deux régimes fiscaux différents :
- Celui des revenus fonciers en tant qu’instrument reposant sur l’immobilier.
- Celui des revenus mobiliers sur la base d’une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV).
L’objectif des OPCI est d’améliorer la fluidité du marché et la souplesse de gestion eu égard aux SCPI.
FPI (Fonds de Placement Immobilier). La fiscalité relève des revenus fonciers, des revenus de capitaux mobiliers et des plus values immobilières.