L’immobilier en direct

 

La résidence principale

Maison ou appartement, en passant ou non par du foncier en direct, la résidence principale constitue un élément patrimonial de vie important. Nous l’avons noté en page accueil.

L’immobilier de rapport

 

Acquisition immobilière dans l’ancien

Maison ancienneAcquérir dans l’ancien est en règle générale moins coûteux qu’acquérir dans le neuf. Aussi, l’investisseur dans le cadre du régime réel d’imposition peut trouver un avantage fiscal qui est de déduire des revenus fonciers les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration. Comme exemple de dépenses de réparation, on peut citer la remise en état du gros-œuvre (toiture, façades,etc...), des canalisations ou de l'installation électrique.

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Ainsi apparaîtra un déficit foncier qui s’impute sur les autres revenus s’il y a, ou peut être reporté pendant 10 ans. Aussi, le déficit dégagé par les charges et non pas par les intérêts sur emprunt (dans l’hypothèse où l’investisseur a emprunté pour réaliser son opération) s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Il faut savoir que la fraction du déficit qui excède cette limite ou le déficit provenant des intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Nous venons de raisonner dans les cadre du régime réel d’imposition (déficit ou excédent en faisant recettes ( loyers) moins dépenses (dépenses d’entretien, d’amélioration, frais de gestion, taxes foncières et autres dépenses…) Il existe en parallèle le régime du microfoncier si moins de 15 000 € de loyers annuels . Le régime du microfoncier est un régime simplifié où l’excédent foncier est calculé en faisant recettes (loyers) moins abattement de 30 % pour couvrir les frais. Ce régime s’applique sauf si vous optez pour le régime réel d’imposition. Placement Argent Patrimoine vous conseille d’opter pour le régime réel d'imposition car si aujourd’hui ou dans le futur vous avez des dépenses qui sont supérieures au montant représenté par cet abattement de 30 % et bien vous pourrez les inscrire en charges et en conséquence diminuer votre excédent voire arriver à un déficit.

Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

La défiscalisation immobilière dans le neuf :

ImmeubleLe législateur a de tous temps soit pour orienter la politique du logement soit pour relancer l’économie, ne dit on pas « quand le bâtiment va, tout va » entendez par là que le bâtiment comme certes beaucoup d’autres activités est créateur d’emplois induits, offert des avantages en matière fiscale à l’investisseur immobilier.

Dans un passé récent, il y avait les lois Méhaignerie, Périssol, Robien, Besson, Duflot, Scellier.

En 2016, les lois de défiscalisation les plus courantes dans l’immobilier d’habitation neuf ou en l’état futur d’achèvement sont : Loi Pinel et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Loi Pinel

La loi Pinel remplace la loi Duflot et permet, contrairement à l’ancienne, de louer son bien à ses proches et sa famille : ascendants comme descendants. Il y a donc possibilité de louer le bien aux enfants, petits enfants ou encore parents ou grands parents.

Entrée en vigueur en Septembre 2014, la Loi Pinel a pour objectif de stimuler la construction de logements neufs dans des zones "tendues", là où la demande locative est supérieure à l'offre. Les loyers et les ressources du locataire sont encadrés, les loyers sont plafonnés. Chaque contribuable français peut investir dans un bien immobilier neuf ou en VEFA et s’engager à le louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans. En contre partie, il déduit de ses impôts un pourcentage proportionnel à son engagement de 12, 18 ou 21%.

Les réductions d'impôts maximales sont les suivantes pour un investissemant maximal de 300 000 € :

  • 12% du montant du bien pour un engagement de location de 6 ans soit 36 000 € (6000 € par an) de réduction d’impôt
  • 18% du montant du bien pour un engagement de location de 9 ans soit 54 000 € de réduction d’impôt
  • 21% du montant du bien pour un engagement de location de 12 ans soit 63 000 € de réduction d’impôt

 

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Cette loi concerne l’investissement dans les résidences de tourisme, pour étudiants, pour personnes âgées. Le loueur est non professionnel s’il retire moins de 23 000 € de revenus de l’activité de location et moins de 50 % de son revenu global sinon il est loueur professionnel (LMP). Le bail commercial de 9 ans minimum est signé avec l’exploitant gestionnaire de la résidence.

Avantage fiscal : L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 18 % (en 2011) du prix d’acquisition dans la limite d’un plafond de 300 000 €. En 2012, le taux de réduction est de 11 %. La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans. Si la réduction d’une année est supérieure à l’impôt de l’année, l’excédent est imputé sur les six années suivantes. L’investisseur récupère la TVA de 19.60 %. (Attention le bénéfice de la TVA n’est acquis qu’au bout de 20 ans, si l’investisseur vend avant, il doit la rendre au fisc prorata temporis. Les résultats rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Un compte d’exploitation doit être réalisé ce qui permet de déduire les charges de cette activité : entretien, assurances, intérêts d’emprunts …La pratique de l’amortissement est autorisée.

 

L’immobilier indirect

 

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Les SCPI qui sont autorisées à faire appel à l’épargne publique acquièrent et gèrent des biens immobiliers locatifs pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales. Elles sont soit à capital fixe ou soit à variable. Dans les SCPI à capital variable, les souscriptions sont prises à tout moment tant que le capital n’est pas atteint. Dans les SCPI à capital fixe, les souscriptions sont prises au moment d’une augmentation de capital. Dès que l’augmentation de capital est atteinte, la souscription est stoppée.

Les SCPI sont connues aussi sous la dénomination de pierres papier.

Il y a trois types de SCPI qui correspondent à des objectifs de placement différent.

SCPI de rendement

Leur patrimoine est composé de bureaux, d’entrepôts, et de locaux commerciaux. En règle générale, elles ont toutes cette composition, mais certaines sont plus axées sur les locaux commerciaux ou les bureaux. Les implantations sont aussi variées entre Paris, la petite et la grande couronne et enfin la province. Les revenus souvent trimestriels qui sont des revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux.

SCPI de valorisation

Leur patrimoine se compose d’immeubles d’habitation. Le but est de vendre le bien au bout d’une quinzaine d’années ou autre période afin d’en retirer une plus value. En conséquence, il est rare que des SCPI de valorisation distribuent des revenus.

SCPI fiscales

Ces SCPI suivent le régime fiscal des lois de défiscalisation.

Conseils relatifs aux SCPI :
Si vous avez envie de diversifier votre patrimoine avec de l’immobilier et qu’il vous est difficile d’acquérir de l’immobilier en direct, Placement Argent Patrimoine vous conseille d’acquérir des parts de SCPI en fonction de vos objectifs.

Le prix d’une part est souvent inférieur à 1000 €. Par exemple, vous pouvez acquérir des parts de SCPI de rendement distribuant des revenus de 5 % environ (en 2012). Vous pouvez souscrire auprès des sociétés de gestion ou auprès de votre ou vos banques. Comparez et faites votre choix. Renseignez vous sur leur composition et sur leur frais de souscription. Attention, acheter une SCPI est un investissement à moyen ou long terme. La revente peut prendre plusieurs mois et il y a des droits d’enregistrement de 5.09 % lors de cette revente.

OPCI (Organisme de Placement Immobilier)

Leur création date de 2007, donc nous avons peu de recul par rapport à ce placement. C’est un placement non côté géré par une société qui a en gestion un patrimoine à dominante immobilière. Il y a deux sortes d’OPCI.

  • FPI (Fonds de Placement Immobilier). La fiscalité relève des revenus fonciers, des revenus de capitaux mobiliers et des plus values immobilières.
  • SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable). La fiscalité relève des revenus et plus values mobilières.

L’objectif des OPCI est d’améliorer la fluidité du marché et la souplesse de gestion eu égard aux SCPI.

PEL (Plan d’Epargne Logement)

Le PEL permet d’obtenir un crédit immobilier à taux fixé à l’ouverture du plan, au bout de quatre ans (ou de trois ans si l’on a des droits provenant d’un CEL ouvert depuis plus de douze mois) en bénéficiant d’une prime d’état.

Les intérêts sont exonérés d’impôts.
Les droits acquis peuvent être cédés à la descendance.
Le taux de rendement est fixé au départ. (voir page Actualités et Indicateurs).